Inkasso

Mietzinsreduktion-Covid-19

 

 

  • Ist Covid-19 eine Seuche iS des § 1104 ABGB?

Ja. Die Gefahr einer Seuche liegt im Bereich des Bestandgebers (Vermieters).

  • Ist der „bedungene Gebrauch“ beeinträchtigt?

Dies ist im Einzelfall zu klären. Bei einem Handelsunternehmen mit Betretungsverbot ist das sicher der Fall. Bei einer Rechtsanwaltskanzlei wird der bedungene Gebrauch nur zum Teil beeinträchtigt sein, da zwar viel weniger Mandantenkontakte erfolgen aber Schriftsätze weiter verfasst werden können und Beratungen zum Teil auch telefonisch erfolgen können.

  • Prüfung, ob wirksame Abweichung von der gesetzlichen Regelung:

Dies wird nur in Ausnahmefällen vorliegen. Es müsste ausdrücklich das Seuchenrisiko genannt sein. Dann stellt sich immer noch die Frage, ob es sich um eine im Einzelnen ausverhandelte Bestimmung handelt. Sonst ist diese Vereinbarung wohl als Bestimmung ungewöhnlichen Inhalts in einem Vertragsformblatt, die nachteilig ist und mit der nicht gerechnet werden musste, gem § 864a ABGB unwirksam.

  • Wie sieht es bei einer „gemischten Nutzung“ der Räumlichkeiten aus?

Wenn der Wohnzweck nicht völlig in den Hintergrund tritt, liegt eine Wohnraummiete vor.

  • Der bedungene Gebrauch kann eingeschränkt sein durch:
  1. Betretungsverbote
  2. „gelockerte Maßnahmen“
  3. durch die negative Stimmung bei den Verbrauchern: zB: Physiotherapeuten, Masseure, Trafikant in einem Einkaufszentrum, etc. (OGH zu Krieg: Wenn man durch gegründete Furcht das Bestandsobjekt nicht betritt, …)
  • „Restnutzen“

Liegt meist nicht vor (die Ware im Lokal zu haben oder Puppen im Schaufenster ist kein Restnutzen). Anders, wenn ein Restaurant zumindest noch die Spesen im Restaurant zubereitet und an die Kunden liefert oder abholen lässt oder wenn zumindest aus den gemieteten Geschäftsräumlichkeiten ein Online-Shop betrieben wird.

  • Bezieht sich der Mietzinsreduktionsanspruch auch auf die Betriebskosten?

Ja, es ist von der Gesamtmiete inklusive Betriebskosten auszugehen.

  • Verhältnis Mietzinsänderung zu staatlichen Hilfsmaßnahmen

Zunächst hat sich der Mieter um eine Mitzinsreduktion zu bemühen, sofern er staatliche Hilfszahlungen erhält sind diese wohl als Ersatz des Umsatzes zum tatsächlichen Umsatz dazuzurechnen.

  • Kann vom Mieter verlangt werden, die Geschäftsräumlichkeiten anders zu nutzen?

Nur in sehr engen Grenzen. Auch wenn allgemein eine „Vermietung zu Bürozwecken“ vereinbart worden ist, so kann nicht verlangt werden, dass ein Steuerberater plötzlich die gemieteten Räume nutzt, um dort Computerprogramme zu entwickeln.

 

Unternehmenspacht:

 

  • Die meisten Nutzungsverträge von Bestandsräumlichkeiten in Einkaufszentren sind Mietverträge, auch wenn diese oft unrichtig als „Pachtverträge“ bezeichnet worden sind.

 

  • Die unrichtige Bezeichnung als „Pachtvertrag“ auf dem unterzeichneten Vertrag führt nicht dazu, dass ein rechtlich als Mietverhältnis zu qualifizierendes Bestandsverhältnis zum Pachtverhältnis wird.

 

  • Lediglich eine voll ausgestattete Cafeteria in einem Einkaufszentrum, wo die gesamte Einrichtung vorhanden ist und auch ein Kundenstock, wäre etwa als Pachtvertrag zu qualifizieren.

 

  • Bei einem Pachtverhältnis besteht gem § 1105 ABGB kein Mietzinsreduktionsanspruch, wenn das Pachtverhältnis länger als ein Jahr dauert. Der historische Gesetzgeber hat hier ein landwirtschaftlich genutztes „Gut“ vor Augen, wo sich Mindererträge der Ernte in einem Jahr mit Mehrerträgen in anderen Jahren ausgleichen. Dies ist für landwirtschaftliche Pachtverträge durchaus sachgerecht. Bei einer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung ist diese Bestimmung jedoch nicht sachgerecht. Der Cafeteria-Pächter im Einkaufszentrum erleidet ebenso einen Umsatzrückgang um 80% – 100% wie das Modegeschäft nebenan, wenn das Einkaufszentrum, das gewöhnlich mehr als 400 m2 Nutzfläche hat, nicht betreten werden darf. Diese Bestimmung kann daher meines Erachtens wegen Gleichheitswidrigkeit bei Verfassungsgerichtshof angefochten werden (Individualantrag auf Normenkontrolle).
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